Thuế, phí mua bán nhà đất năm 2026: ai trả, tính theo giá nào, bao nhiêu tiền

Khi bàn giá một căn hộ ở Hạ Long, hai bên hay chốt câu "thuế phí bên nào chịu" rất nhanh, rồi đến lúc ra phòng công chứng mới ngồi tính lại. Có khi lệch vài chục triệu so với dự kiến, chỉ vì giá ghi trên hợp đồng thấp hơn bảng giá của tỉnh, hoặc vì người bán tưởng mình được miễn thuế mà thực ra không đủ điều kiện.

Năm 2026 có hai thay đổi đáng chú ý: Luật Thuế thu nhập cá nhân mới có hiệu lực từ 01/7/2026, và một ưu đãi giảm lệ phí trước bạ tạm thời gắn với định danh điện tử. Bài này gom tất cả vào một chỗ, kèm điều luật và bảng tính để bạn tự kiểm tra.

Các khoản phải nộp và ai nộp

Hai bên được thỏa thuận lại người trả (ví dụ "giá bao thuế phí"), nhưng phải ghi rõ trong hợp đồng. Nghĩa vụ với Nhà nước vẫn gắn với người nộp theo luật, nên nếu bên kia không trả, hồ sơ sang tên sẽ bị kẹt.

Thuế thu nhập cá nhân 2%

Ngày 10/12/2025, Quốc hội thông qua Luật Thuế TNCN (sửa đổi). VnExpress đưa tin: thuế chuyển nhượng BĐS tiếp tục giữ 2% trên giá giao dịch; các đề xuất đánh thuế theo thời gian nắm giữ hoặc theo lãi thực chưa được đưa vào luật lần này. Văn bản chính thức là Luật số 109/2025/QH15:

• Khoản 1 Điều 14: thuế = giá chuyển nhượng × 2% (cá nhân cư trú). Cá nhân không cư trú cũng 2% (khoản 1 Điều 24).
• Khoản 2 Điều 14: thời điểm xác định thu nhập là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo luật, hoặc khi đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu.
• Điều 29: luật có hiệu lực từ 01/7/2026.

Theo LuatVietnam, Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP hướng dẫn giá chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng; nhưng nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc ghi thấp hơn bảng giá đất (có tính hệ số điều chỉnh nếu có) thì lấy giá theo bảng giá đất. Phần nhà, công trình: nếu giá trên hợp đồng thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND tỉnh quy định thì lấy theo giá của tỉnh.

Miễn thuế nhà ở duy nhất: 5 điều kiện

Khoản 2 Điều 4 Luật 109/2025 miễn thuế cho thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở khi cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam. Theo VnEconomy (03/7/2026) tóm tắt Nghị định 253/2026, người bán phải đồng thời đáp ứng:

1. Tại thời điểm chuyển nhượng chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc một thửa đất ở.
2. Đã có quyền sở hữu, sử dụng tối thiểu 183 ngày, tính từ ngày cấp giấy chứng nhận (cấp đổi, cấp lại thì tính từ ngày cấp giấy trước đó).
3. Chuyển nhượng toàn bộ — bán một phần thì phần đó không được miễn.
4. Không áp dụng cho nhà ở, công trình hình thành trong tương lai; nếu đang có thêm loại tài sản này thì cũng không được coi là nhà duy nhất.
5. Với tài sản đồng sở hữu, chỉ người không có nhà, đất ở nơi khác mới được miễn phần của mình.

Ngoài nhà ở duy nhất, luật còn các trường hợp miễn khác (ví dụ giao dịch giữa người thân trong gia đình). Tôi chưa đối chiếu được toàn văn danh sách trong Nghị định 253/2026, nên nếu bạn thuộc nhóm này, hãy hỏi cơ quan thuế hoặc công chứng viên trước khi chốt giá.

Lệ phí trước bạ 0,5% và ưu đãi giảm 10%

Mức thu lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5% theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Theo LuatVietnam, giá tính lệ phí khi mua bán là giá trên hợp đồng; nếu thấp hơn giá theo bảng giá của tỉnh thì lấy theo bảng giá. Bên nhận chuyển nhượng nộp, khai cùng hồ sơ đăng ký sang tên.

Ưu đãi tạm thời năm 2026: theo Báo Tin tức (TTXVN, 15/7/2026), Nghị quyết 66.22/2026/NQ-CP về phát triển công dân số cho phép giảm 10% lệ phí trước bạ nhà, đất nhận chuyển nhượng từ 15/8/2026 đến 28/02/2027, nếu:

• Dùng tài khoản định danh điện tử mức độ 2;
• Khai, nộp lệ phí bằng phương thức điện tử theo hướng dẫn của cơ quan thuế;
• Đã tích hợp thành công trên VNeID: mã số thuế cá nhân, thông tin quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của bên chuyển nhượng, và 5 loại giấy tờ cơ bản.

Mỗi người chỉ được hưởng một lần trong một năm; số tiền giảm không quá 5 lần mức lương cơ sở tại thời điểm kê khai. Tôi chưa đối chiếu được toàn văn thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính, nên khi làm thủ tục bạn hãy hỏi cơ quan thuế cách khai cụ thể.

Phí công chứng

Khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh BĐS 2023: hợp đồng mua bán nhà ở, công trình mà các bên đều là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực. Theo biểu phí tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC (được các trang tư vấn pháp lý dẫn là còn áp dụng năm 2026):

Ngoài phí công chứng còn có thể có thù lao soạn thảo, sao y… do tổ chức công chứng niêm yết. Hỏi trước tổng chi phí khi đặt lịch.

Bảng tính cho căn 1,5 – 2,5 – 3,5 tỷ

Ví dụ minh hoạ. Giả định: mua bán giữa hai cá nhân; giá ghi trên hợp đồng bằng giá thật và không thấp hơn giá theo bảng giá của tỉnh; bên bán không thuộc diện miễn thuế. Các mức giá chọn gần với hàng thứ cấp ở Hạ Long — ví dụ The Ruby 1PN+1 1,14–1,59 tỷ, 2PN+1 2,5–2,6 tỷ; The Dragon Castle 3PN 3–3,66 tỷ (giá tham khảo theo tin đăng công khai, tổng hợp 16/09/2026).

Chưa gồm phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy (theo mức của tỉnh) và thù lao dịch vụ công chứng. Với căn hộ mua mới từ chủ đầu tư, giá bán thường đã gồm thuế giá trị gia tăng, cộng thêm 2% kinh phí bảo trì tính riêng (khoản 1 Điều 152 Luật Nhà ở 2023); lệ phí trước bạ nộp khi làm sổ. Cách xác định giá tính trước bạ cho trường hợp này bạn nên hỏi cơ quan thuế.

Khai giá thấp và các lưu ý khác

• Khai giá thấp để giảm thuế không còn nhiều tác dụng: giá thấp hơn bảng giá thì cơ quan thuế lấy bảng giá; còn nếu giá thật cao hơn mà ghi thấp, rủi ro truy thu, xử phạt thuộc về người khai — và người mua chịu rủi ro khi tranh chấp, vì chỉ được bảo vệ theo con số trên hợp đồng.
• Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành và có thể được điều chỉnh; hãy hỏi Văn phòng đăng ký đất đai về bảng giá đang áp dụng tại thời điểm bạn nộp hồ sơ.
• Ưu đãi giảm trước bạ có hạn đến 28/02/2027 và gắn với điều kiện kỹ thuật trên VNeID. Kiểm tra mức định danh của bạn trước, đừng để đến hạn mới phát hiện thiếu dữ liệu.
• Ai chịu khoản nào — ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc, không chỉ trong hợp đồng công chứng.

Trước khi tính thuế phí, hãy chắc rằng tấm sổ sạch: xem 5 bước kiểm tra sổ đỏ, sổ hồng. Nếu bạn đang chọn căn theo ngân sách, công cụ tìm căn theo tầm tiền giúp bạn cộng sẵn khoản dự phòng thuế phí.

Tôi không hứa giá sẽ tăng. Việc tôi làm là giúp bạn có đủ giấy tờ, đủ con số và đủ câu hỏi để tự ra quyết định — kể cả khi quyết định đúng là chưa mua. Nếu bạn muốn tôi tính thử thuế phí cho một căn cụ thể ở Hạ Long, gửi giá và loại giấy tờ qua Zalo 0949 962 865. Con số cuối cùng vẫn do cơ quan thuế xác định.

Hỏi đáp nhanh

Tác giảNgọc Tâm

Sinh ra và lớn lên ở Quảng Ninh, 10 năm kinh nghiệm bất động sản và du lịch, Giám đốc kinh doanh TC Land, có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Kênh YouTube Ngọc Tâm – Nhà Đất Hạ Long.

Nguồn tham khảo

• Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (Điều 4, 14, 24, 29) – LuatVietnam
• VnExpress (10/12/2025) – Chuyển nhượng bất động sản tiếp tục chịu thuế 2%
• LuatVietnam – Thuế TNCN chuyển nhượng BĐS từ 01/7/2026 (Điều 57 Nghị định 253/2026)
• VnEconomy (03/7/2026) – Quy định miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng BĐS từ 7/2026
• Báo Tin tức (15/7/2026) – Điều kiện giảm lệ phí trước bạ nhà đất theo Nghị quyết 66.22/2026/NQ-CP
• LuatVietnam – Phí, lệ phí sang tên sổ đỏ (lệ phí trước bạ, thẩm định, cấp giấy)
• ANT Legal – Biểu phí công chứng theo Thông tư 257/2016/TT-BTC
• Luật Kinh doanh BĐS 2023, khoản 5 Điều 44 – Công chứng hợp đồng giữa cá nhân
• Luật Nhà ở 2023, Điều 152 – Kinh phí bảo trì 2%

Bài viết chỉ để tham khảo, không phải lời khuyên đầu tư, tư vấn thuế hay tư vấn pháp lý. Thông tin pháp luật cập nhật đến 09/10/2026; giá căn hộ là giá tham khảo theo tin đăng công khai, tổng hợp 16/09/2026; bảng tính là ví dụ minh hoạ theo giả định nêu trong bài. Số thuế, phí thực tế do cơ quan thuế và tổ chức công chứng xác định — hãy kiểm tra lại với cơ quan thuế hoặc luật sư trước khi giao dịch.

Đọc tiếp

Pháp lý & thủ tụcKiểm tra sổ đỏ, sổ hồng trước khi mua nhà ở Hạ Long: 5 bước, tra ở đâu, mất bao lâuVay, dòng tiền & giao dịchKý gửi bán nhà, căn hộ ở Hạ Long: định giá theo giao dịch thật, chuẩn bị giấy tờ, chào giá và thuế phí bên bánPháp lý & thủ tụcĐặt cọc và tiến độ thanh toán khi mua nhà hình thành trong tương lai: 4 con số Luật Kinh doanh BĐS 2023 bảo vệ bạn