Đặt cọc 5%, thanh toán 30%–70%–95%: Luật Kinh doanh BĐS 2023

Tóm tắt nhanh

Cọc tối đa 5% giá bán, chỉ được thu khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh (khoản 5 Điều 23 Luật KDBĐS 2023).
Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng — đã gồm tiền cọc (khoản 1 Điều 25).
Trước bàn giao không quá 70%; nếu bên bán là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50%.
Chưa có giấy chứng nhận thì không thu quá 95% — 5% còn lại trả khi có sổ (khoản 3 Điều 25).
Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền sau khi bạn đã nhận thư bảo lãnh, trừ khi bạn chọn không nhận bảo lãnh bằng văn bản (Điều 26).

Mua nhà đang xây là mua bằng niềm tin vào tiến độ. Bạn đưa tiền trước, chủ đầu tư giao nhà sau — có khi hai, ba năm. Ở Hạ Long hiện có những dự án như Imperia Holiday bàn giao dự kiến Q2/2028, hay các phân khu căn hộ Sun Elite City ước bàn giao khoảng 2027. Khoảng thời gian đó, tiền của bạn nằm trong tay người khác.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15, hiệu lực từ 01/8/2024) đặt ra vài con số trần để giới hạn rủi ro đó. Bài này giải thích từng con số, kèm một ví dụ tính tiền cụ thể, và những chỗ luật đang được sửa trong năm 2026.

Khi nào chủ đầu tư được thu tiền

Trước khi nói đến 5% hay 30%, phải hỏi: chủ đầu tư đã được phép thu chưa? Điều 24 liệt kê điều kiện để nhà ở, công trình hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh:

Công trình đã được khởi công theo pháp luật xây dựng.
Có giấy tờ về quyền sử dụng đất (quyết định giao đất, cho thuê đất…).
Có giấy phép xây dựng nếu phải xin; có giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ.
Với nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp có nhà ở: đã nghiệm thu phần móng.
Chủ đầu tư đã gửi thông báo và nhận văn bản trả lời đủ điều kiện của cơ quan quản lý kinh doanh BĐS cấp tỉnh (khoản 4 — cơ quan này có 15 ngày để kiểm tra, trả lời).
Đã công khai thông tin dự án theo Điều 6.

Trước thời điểm đó, mọi khoản "giữ chỗ", "booking", "đăng ký nguyện vọng" đều nằm ngoài cơ chế bảo vệ của các con số bên dưới. Hãy hỏi số và ngày của văn bản đủ điều kiện trước khi chuyển bất kỳ đồng nào.

Đặt cọc: tối đa 5%

Khoản 5 Điều 23: chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình hình thành trong tương lai, khi đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán và diện tích sàn.

Theo LuatVietnam, trước Luật 2023 chưa có quy định trần cho khoản cọc này. Đây là điểm mới nhằm chặn tình trạng thu cọc 20–30% khi dự án còn chưa đủ pháp lý.

Cũng tại Điều 23 (khoản 4), chủ đầu tư không được ủy quyền cho bên khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán. Sàn phân phối có thể tư vấn, nhưng người ký với bạn phải là chủ đầu tư. Và theo Điều 48, tiền phải đi qua tài khoản ngân hàng của doanh nghiệp.

Tiến độ thanh toán: 30% – 70% – 95%

Khoản 1 Điều 25 quy định với mua bán nhà hình thành trong tương lai:

Lần đầuKhông quá 30% giá trị hợp đồng, kể cả tiền đặt cọc. Mốc 30% đã có từ luật cũ (theo LuatVietnam); luật 2023 ghi rõ tính gộp cả tiền cọc.
Các lần sauPhải phù hợp tiến độ xây dựng. Chủ đầu tư không được thu dồn khi công trình chưa lên tương ứng.
Trước bàn giaoTổng không quá 70%. Nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài: không quá 50%.
Trước khi có sổKhông quá 95% (khoản 3). 5% còn lại trả khi cơ quan nhà nước đã cấp giấy chứng nhận cho bạn.

Với thuê mua (khoản 2), lần đầu cũng không quá 30%, nhưng tổng trả trước khi bàn giao không quá 50%; phần còn lại tính thành tiền thuê.

Khoản 5% cuối là đòn bẩy quan trọng nhất của người mua: nó buộc chủ đầu tư phải làm sổ. Đừng đồng ý bất kỳ "ưu đãi thanh toán sớm 100%" nào mà không hiểu rằng bạn đang tự bỏ đi đòn bẩy này. Nếu vẫn muốn thanh toán sớm để hưởng chiết khấu, hãy hỏi luật sư về cách bảo vệ quyền làm sổ trong hợp đồng.

Ví dụ với một căn 2,26 tỷ

Ví dụ minh hoạ. Lấy mức giá thấp nhất trong khoảng 2,26–7,79 tỷ/căn của Imperia Holiday Hạ Long (giá tham khảo theo tin đăng công khai, tổng hợp 16/09/2026). Giả định chủ đầu tư là doanh nghiệp trong nước — bạn phải tự xác minh điều này với hợp đồng.

Mốc	Trần theo luật	Số tiền tối đa (căn 2,26 tỷ)
Đặt cọc	5% giá bán	113 triệu
Lần thanh toán đầu (gồm cọc)	30%	678 triệu
Lũy kế trước bàn giao	70%	1,582 tỷ
Lũy kế khi chưa có sổ	95%	2,147 tỷ
Phần giữ lại đến khi có sổ	5%	113 triệu

Nếu bảng tiến độ thanh toán trong hợp đồng bạn nhận được vượt các mức trên, hoặc dồn 70% vào giai đoạn công trình mới lên vài tầng — đó là chỗ phải hỏi lại, và nên nhờ luật sư đọc.

Lưu ý thêm: với chung cư, khoản kinh phí bảo trì 2% giá trị căn hộ là khoản riêng, tính tách khỏi tiền mua và phải ghi rõ trong hợp đồng (khoản 1 Điều 152 Luật Nhà ở 2023). Đừng nhầm nó với 5% cuối.

Bảo lãnh ngân hàng: quyền chọn của bạn

Điều 26 Luật KDBĐS 2023 quy định:

Trước khi bán nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính trong trường hợp không bàn giao nhà như cam kết (khoản 1, 2).
Khi ký hợp đồng, bạn được chọn có hoặc không nhận bảo lãnh. Chọn không thì phải thỏa thuận bằng văn bản (khoản 3).
Ngân hàng phát hành thư bảo lãnh cho từng người mua. Chủ đầu tư phải giao thư trong 10 ngày làm việc từ ngày ký hợp đồng (hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận), và chỉ được nhận tiền sau khi bạn đã nhận thư (khoản 6).
Nếu chủ đầu tư không giao nhà và không hoàn tiền, ngân hàng bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ thay khi bạn yêu cầu (khoản 7).

Đôi khi người mua được mời ký "tự nguyện không nhận bảo lãnh" kèm một khoản chiết khấu. Đó là quyền của bạn, nhưng hãy hiểu mình đang đổi cái gì lấy cái gì. Đọc kỹ thư bảo lãnh: thời hạn hiệu lực đến khi nào, phạm vi bảo lãnh gồm những khoản nào.

Luật đang sửa: điểm cần theo dõi

Năm 2026, Bộ Xây dựng đang soạn Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Theo CafeF (21/9/2026) và báo Xây dựng (18/9/2026), dự thảo:

Giữ các mốc lần đầu không quá 30% (gồm cọc), trước bàn giao không quá 70%, chưa có sổ không quá 95%.
Bổ sung cơ chế cho phép người mua chuyển 5% cuối vào tài khoản bảo đảm tại ngân hàng; tiền chỉ chuyển cho chủ đầu tư khi người mua đã nhận giấy chứng nhận.
Dự kiến trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 10/cuối năm 2026. Ngày 02/10/2026, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến về dự thảo (Báo Tin tức).

Tại thời điểm viết bài (09/10/2026), đây vẫn là dự thảo, chưa phải luật. Nếu bạn ký hợp đồng sau khi luật mới được thông qua, hãy hỏi luật sư điều khoản chuyển tiếp áp dụng cho hợp đồng của bạn.

Đọc hợp đồng: 6 chỗ phải soi

Trước khi ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai

Số, ngày văn bản đủ điều kiện kinh doanh — có căn của bạn không?
Bảng tiến độ thanh toán: lần đầu ≤ 30% (gồm cọc)? Lũy kế trước bàn giao ≤ 70% (hoặc 50%)? Giữ lại ≥ 5% đến khi có sổ?
Các đợt thanh toán gắn với mốc xây dựng cụ thể (tầng, cất nóc, bàn giao) hay chỉ gắn với ngày tháng?
Thư bảo lãnh: đã nhận chưa, hiệu lực đến khi nào? Nếu không nhận, văn bản từ chối ghi những gì?
Phạt chậm bàn giao, phạt chậm thanh toán: hai bên có tương xứng không? (Điều 48 yêu cầu các mức này phải ghi trong hợp đồng.)
Tài khoản nhận tiền: đứng tên chủ đầu tư, mở tại ngân hàng?

Bảy câu hỏi tôi luôn yêu cầu có câu trả lời bằng văn bản trước khi cọc nằm ở bài 7 câu hỏi trước khi đặt cọc. Còn nếu bạn muốn đặt các dự án đang xây và đã bàn giao cạnh nhau để so sánh rủi ro, xem trang 9 dự án Hạ Long.

Tôi không hứa giá sẽ tăng. Việc tôi làm là giúp bạn có đủ giấy tờ, đủ con số và đủ câu hỏi để tự ra quyết định — kể cả khi quyết định đúng là chưa mua. Nếu bạn đang cầm bảng tiến độ thanh toán của một dự án ở Hạ Long, gửi tôi qua Zalo 0949 962 865, tôi đối chiếu cùng bạn với các mốc luật ở trên.

Cần Ngọc Tâm kiểm tra một căn cụ thể?

Gửi thông tin — TC Land đối chiếu giấy tờ, pháp nhân bán hàng và tính bài toán vay cùng bạn. Phản hồi trong 24 giờ làm việc.

Hỏi đáp nhanh

Mua nhà hình thành trong tương lai phải trả trước bao nhiêu?

Theo khoản 1 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, lần thanh toán đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, kể cả tiền đặt cọc; tổng số tiền trước khi bàn giao không quá 70% (không quá 50% nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài).

Khoản 5% cuối khi mua chung cư là gì?

Khoản 3 Điều 25 quy định nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần còn lại được thanh toán khi cơ quan nhà nước đã cấp giấy chứng nhận cho bên mua.

Có bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng khi mua nhà dự án không?

Chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh trước khi bán nhà hình thành trong tương lai (khoản 1 Điều 26). Nhưng khi ký hợp đồng, bên mua được chọn có hoặc không nhận bảo lãnh; nếu chọn không thì phải ghi bằng văn bản (khoản 3).

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ khi nào?

Luật số 29/2023/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Dự thảo luật sửa đổi đang được chuẩn bị trình Quốc hội cuối năm 2026, nên bạn cần kiểm tra lại quy định tại thời điểm ký hợp đồng.

Tác giảNgọc Tâm

Sinh ra và lớn lên ở Quảng Ninh, 10 năm kinh nghiệm bất động sản và du lịch, Giám đốc kinh doanh TC Land, có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Kênh YouTube Ngọc Tâm – Nhà Đất Hạ Long.

Nguồn tham khảo

Bài viết chỉ để tham khảo, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Thông tin pháp luật cập nhật đến 09/10/2026 — Luật Kinh doanh BĐS đang được sửa đổi, quy định có thể thay đổi. Giá dự án là giá tham khảo theo tin đăng công khai, tổng hợp 16/09/2026; bảng tính là ví dụ minh hoạ. Trước khi ký, hãy nhờ luật sư đọc hợp đồng.